Zoning And District Unit Plan In Korea (지역지구제, 구역제와 지구단위계획)

지역지구제(zoning)는 토지이용의 효율성을 높이고 무질서함을 방지하기 위해 토지를 지역단위로 묶어 용도를 정하고 토지의 이용과 건축물에 있어서 법적 규제를 가하는 도시설계의 제도적 수단이다. 지역지구제의 종류로는 용도지역, 용도지구가 존재한다.

< use district, 용도지역 >

토지의 이용, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한

=> 토지이용의 효율성과 경제성, 공공복리 실현

종류: 1. 도시지역 2. 관리지역 3. 농림지역 4. 자연환경보존지역 (세분화 = 21개)

(모든 토지에 중복되지 않게 적용)

1. 도시지역

2. 관리지역

3. 농림지역

4. 자연환경보존지역

< specific use district, 용도지구 >

토지의 이용, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 강화 or 완화

=> 미관, 경관 안전 등을 위하여 '용도지역' 의 기능 증진

종류: 1. 경관지구 2. 미관지구 3. 고도지구 4. 보존지구 5. 시설보호지구 6. 취락지구

7. 개발진흥지구 8. 방화지구 9. 방재지구 10. 아파트지구 11. 위락지구 12. 리모델링지구

(용도지구의 종류는 조례로 추가 가능)

그리고 지역지구제에 추가로 제한 및 규정을 보완하여 토지의 이용을 더 효율적으로 만들기 위한 구역제가 존재한다. 이미 지역지구제로 인해 용도지역 또는 용도지구가 정해진 토지에 추가로 용도구역을 지정하는 제도이다.

< 용도구역 >

토지의 이용, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 강화 or 완화

=> '용도지역 or 용도지구' 의 기능 증진

류: 1. 개발제한구역 2. 시가화조정구역 3. 수산자원보호구역 4.

<용도지역, 용도지구, 용도구역 관계>

용도지역: 모든 토지에 한 지역 분배

용도지구: (용도지역 제한) + 완화 or 강화

용도구역: (용도지역/용도지구 제한) + 완화 or 강화

도시계획 측면에 있어서 이러한 지역지도제와 구역제로 인해 토지의 이용 효율성을 높이고 무질서한 이용을 방지할수 있다. 각각의 토지의 용도를 정하고 법적 규제를 가하므로써 토지이용 용도의 편중을 줄이는 동시에 적절히 분배를 할 수 있게되는 것이다. 또한 개개 토지의 무분별한 사적 이용을 규제할 수 있으며 사회 자원을 효과적으로 분배 할수 있게 된다.

하지만, 토지의 이용률을 극대화하기 위한 지역지구제나 구역제로 인한 지역지구제 규제(zoning control)에도 법령의 효율성이 저하되거나 그 효과가 명확하지 않을 수 있다는 단점이 존재한다. 그리고 토지개발에 있어서 개발이 실행되는 지역과 규제로 인해 불가한 지역의 차이가 발생하게 되는데, 이는 자본주의 사회에서의 형편성 문제를 발생시키기도 한다.

이러한 문제점을 보완하기위해 각 나라마다 전략적 계획을 보완하는 지구 차원에서의 상세한 계획 체계를 추가적으로 수립하였다. 미국에서는 zoning ordinance(지역지구조례)가 그것이며 우리나라에서는 지구단위계획(district unit plan)을 수립하여 지역지구제의 단점을 보완하고 있다.

< District Unit Plan, 지구단위계획 >

지구단위계획을 이해하기위해서는 우선 지구단위계획이 필요한 이유부터 알아야한다. 지구단위계획은 왜 생겼을까? 위에서 말한 바와 같이 지역지구제와 구역제는 용도지역, 용도지역, 용도구역별 규제를 가하므로인해 여러 장점과 동시에 문제점 또한 초래한다. 지역지구제와 구역제는 비교적 넓은 면적의 지역에 획일적으로 적용되는 법적 제도이다. 지정된 지역, 지구, 구역에 맞게 각각 합리적인 규제(토지의 이용, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 )를 가하지만 비교적 넓은 면적의 지역을 획일적으로 규정하다 보니 그 내부에 존재하는 각각 모든 구역의 효율성과 적합성을 최대한으로 높일 수는 없다. 지구단위계획은 이러한 문제점을 해결하기 위하여 설립되었다.

지역지구제와 구역제는 비교적 넓은 면적의 지역에 획일적으로 적용되는 제도이다. 블록 단위, 혹은 획지 단위 등 작은 면적의 구역이 지역지구제 혹은 구역제로 인해 지역특성상 비효율적으로 이용 될 경우 이러한 구역들에 지역특성에 맞는 더 상세하고 특수한 기준 원칙을 적용해 구역의 효율성을 높이고 도시설계의 질은 높이기 위한 제도가 지구단위계획이다. 즉, 지구단위계획은 토지이용의합리화이다. 이러한 토지이용의합리화를 통해 지구단위계획지역의 기능을 증진시키고 미관을 개선하는 목적을 달성하는 것 이다.

(지구단위계획의 절차)

이러한 지역지구제(zoning)의 문제점을 해결하기 위해 우리나라에는 지구단위계획이 있다. 이와 마찬가지로 해외나라들 또한 각각의 제도를 가지고있다. 독일에는 F-Plan을 보완하기 위한 B-Plan(Bebauungs Plan)이, 프랑스에는 도시종합계획(Schema Directeur)을 보완하기 위한 건축 및 토지이용지침(POS)이, 일본에는 지구계획이, 그리고 미국에는 지역지구조례(Zoning Ordinance)와 인센티브 조닝(Incentive Zoning)이 존재한다.